- Prawo do zwrotu: wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego obliguje bank do proporcjonalnego obniżenia całkowitego kosztu kredytu (CKK).
- Podstawa prawna: art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym; w kredycie konsumenckim – art. 49 u.k.k. i TSUE C-383/18 (Lexitor).
- Co podlega zwrotowi: prowizje i inne koszty ujęte w CKK, również pobrane z góry, jeśli są związane z czasem trwania umowy.
- Jak liczyć: Zwrot = Koszt × (Okres skrócony / Okres pierwotny); metodyka spójna dla wszystkich pozycji.
- Rekompensata banku: tylko gdy figuruje w umowie i w granicach art. 40; przy stopie zmiennej brak prawa do rekompensaty po 36 miesiącach od zawarcia umowy.
Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego to proporcjonalne obniżenie całkowitego kosztu kredytu o część odpowiadającą skróconemu okresowi umowy, również gdy opłaty były pobrane z góry. Mechanizm wynika wprost z art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym; w kredycie konsumenckim działa art. 49 u.k.k. i wyrok TSUE C-383/18 (Lexitor). Chcesz odzyskać środki i mieć gotowe argumenty na typowe odpowiedzi banków?
- Na czym polega zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego i kiedy przysługuje?
- Jaka jest podstawa prawna zwrotu prowizji przy hipotece i czym różni się ona od kredytu konsumenckiego?
- Jakie koszty podlegają proporcjonalnemu zwrotowi przy wcześniejszej spłacie hipoteki, a jakie są wyłączone?
- Jak obliczyć proporcjonalny zwrot prowizji krok po kroku na przykładzie konkretnej umowy?
- Jak i gdzie złożyć wniosek o zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego oraz jakie dokumenty dołączyć?
- Ile czasu ma bank na wypłatę zwrotu prowizji i kiedy należą się odsetki ustawowe?
- Co zrobić, gdy bank odmawia zwrotu prowizji przy hipotece i jak wygląda skuteczna reklamacja oraz pomoc Rzecznika Finansowego?
- Czy zwrot prowizji przysługuje przy refinansowaniu lub sprzedaży nieruchomości i jak udokumentować wcześniejszą spłatę?
- Najczęstsze argumenty banków przeciwko zwrotowi prowizji – i jak je obalić (z przykładami i wzorem pisma)
Na czym polega zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego i kiedy przysługuje?
Zwrot polega na proporcjonalnym obniżeniu CKK o koszty przypadające na okres, o który skrócono czas obowiązywania umowy. W grę wchodzą odsetki za niewykorzystany czas oraz opłaty bankowe ujęte w CKK, w tym opłaty jednorazowe pobrane na starcie. Przykład: prowizja 8 000 zł, okres 300 miesięcy, spłata po 120 miesiącach. Skrócenie wynosi 180/300 = 60%, zatem zwrot części prowizji to ok. 4 800 zł (po zaokrągleniu do grosza). Zasada działa przy spłacie całkowitej i przy nadpłatach; warunek: pozycja widnieje w CKK i jest powiązana z czasem trwania umowy.
Jaka jest podstawa prawna zwrotu prowizji przy hipotece i czym różni się ona od kredytu konsumenckiego?
Hipoteka: art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym stanowi, że przy wcześniejszej spłacie CKK ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające na skrócony okres, również gdy zostały uiszczone wcześniej. Jeżeli umowa przewiduje rekompensatę (art. 40), obowiązują ścisłe limity i okna czasowe. Kredyt konsumencki: art. 49 u.k.k. łącznie z wyrokiem TSUE C-383/18 potwierdza proporcjonalną obniżkę wszystkich kosztów w CKK. Praktyka: w konsumenckim pomaga oficjalny kalkulator UOKiK (metoda liniowa), w hipotece stosujesz analogiczną proporcję zgodnie z art. 39 i warunkami umowy.
| Cecha | Kredyt hipoteczny | Kredyt konsumencki |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | art. 39 (obniżenie CKK), art. 40 (rekompensata) | art. 49 u.k.k. + TSUE C-383/18 |
| Zakres obniżki | Odsetki i inne koszty z CKK przypadające na skrócony okres | Wszystkie koszty z CKK proporcjonalnie do skrócenia |
| Narzędzia | Własne wyliczenie proporcji | Kalkulator UOKiK (liniowy) |
| Rekompensata | Tak, w limitach art. 40 | Tak, zgodnie z u.k.k. |
Jakie koszty podlegają proporcjonalnemu zwrotowi przy wcześniejszej spłacie hipoteki, a jakie są wyłączone?
Wlicz do rozliczenia: prowizje i opłaty bankowe ujęte w CKK, opłaty rozliczane w czasie, składki produktów sprzedanych przez bank ujęte w CKK, a także odsetki za niewykorzystany okres. Wyłącz z rozliczenia: opłaty publiczne i koszty zewnętrzne poza CKK – wpis do księgi wieczystej, taksa notarialna, operat szacunkowy, polisy opłacane podmiotom trzecim. Reguła brzmi: pozycja widnieje w CKK i zależy od czasu trwania umowy – wówczas rozliczasz proporcją.
Jak obliczyć proporcjonalny zwrot prowizji krok po kroku na przykładzie konkretnej umowy?
Stosuj konsekwentnie metodę miesięczną albo dzienną. Krok 1: wskaż koszt z CKK (np. prowizja 8 000 zł). Krok 2: ustal okres pierwotny (np. 300 mies.) i okres skrócenia (np. 180 mies. przy spłacie po 120 mies.). Krok 3: wyznacz proporcję: 180/300 = 0,6. Krok 4: policz zwrot: 8 000 × 0,6 = 4 800 zł. Krok 5: analogicznie rozlicz inne pozycje w CKK; odsetki uwzględnij według faktycznego okresu korzystania. Krok 6: zaokrąglij do 1 grosza i dołącz tabelę z wyliczeniem.
| Parametr | Przykład | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja (CKK) | 8 000 zł | Kwalifikowana do proporcji |
| Okres pierwotny / skrócenie | 300 mies. / 180 mies. | Udział 60% |
| Zwrot prowizji | 4 800 zł | Po zaokrągleniu do 0,01 zł |
Jak i gdzie złożyć wniosek o zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego oraz jakie dokumenty dołączyć?
Wniosek składasz online, w oddziale lub listownie. Do kompletu dołącz: potwierdzenie wcześniejszej spłaty (zaświadczenie banku), historię spłat, harmonogram, umowę i regulamin z wyszczególnieniem CKK oraz własną tabelę proporcji. W uzasadnieniu wpisz: „obniżenie CKK zgodnie z art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym; rozliczenie pro rata temporis”. W kredycie konsumenckim przywołaj art. 49 u.k.k. i Lexitor.
Ile czasu ma bank na wypłatę zwrotu prowizji i kiedy należą się odsetki ustawowe?
Podmiot rynku finansowego odpowiada na reklamację w 30 dni od jej otrzymania; w sprawach skomplikowanych w 60 dni z uzasadnieniem wydłużenia. Po bezskutecznym upływie terminu należą się odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 k.c.). Stawka na 14/10/2025 r.: 10,00% w skali roku i ulega zmianie wraz z parametrami ustawowymi. W piśmie wskaż dzień rozpoczęcia naliczania – zwykle dzień po upływie 30 dni od doręczenia reklamacji.
Co zrobić, gdy bank odmawia zwrotu prowizji przy hipotece i jak wygląda skuteczna reklamacja oraz pomoc Rzecznika Finansowego?
Przy odmowie złóż reklamację pisemną z żądaniem rozliczenia kosztów według art. 39 i wskaż pominięte pozycje. Dołącz umowę, harmonogram, historię spłat, potwierdzenie spłaty i własne wyliczenie. Kolejny krok to interwencja lub postępowanie polubowne przed Rzecznikiem Finansowym – do wniosku dołącz korespondencję i dokumenty. Gdy spór dotyczy wyłącznie kwot, precyzyjny materiał dowodowy skraca postępowanie. Ostateczny wariant stanowi pozew o zapłatę wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.
Czy zwrot prowizji przysługuje przy refinansowaniu lub sprzedaży nieruchomości i jak udokumentować wcześniejszą spłatę?
Tak. Refinansowanie w innym banku oraz spłata przy sprzedaży nieruchomości to wcześniejsza spłata w rozumieniu przepisów – rozliczenie przebiega proporcjonalnie. Udokumentuj: zaświadczenie o spłacie, historię spłat, harmonogram/saldo na dzień spłaty, a po rozliczeniu postanowienie o wykreśleniu hipoteki z KW. Jeżeli umowa przewiduje rekompensatę, policz limit z art. 40 i zestaw go ze zwrotem, aby poznać wynik netto.
Najczęstsze argumenty banków przeciwko zwrotowi prowizji – i jak je obalić (z przykładami i wzorem pisma)
Dlaczego zwrot się należy? Art. 39 nakazuje obniżenie całkowitego kosztu kredytu przy skróceniu okresu umowy. Bez dzielenia kosztów na jednorazowe i okresowe. Poniżej dostajesz gotowe kontrargumenty i narzędzia.
| ❌ Argument banku | ✅ Twoja odpowiedź |
|---|---|
| „Prowizja to opłata jednorazowa, więc bez zwrotu.” | Art. 39 dotyczy obniżenia CKK, który obejmuje prowizję. Skoro umowa trwa krócej, część kosztu przypadająca na niewykorzystany czas podlega rozliczeniu. Analogicznie w u.k.k. potwierdza to TSUE C-383/18. |
| „Regulamin banku wyłącza zwrot prowizji.” | Przepisy mają pierwszeństwo. Postanowienia sprzeczne z ustawą są bezskuteczne wobec konsumenta; powołaj art. 39 oraz art. 3851 k.c. |
| „Zwrot obejmuje wyłącznie odsetki.” | Brzmienie art. 39 ust. 1 wskazuje: „o odsetki i inne koszty…”. Przepis obejmuje koszty pozaodsetkowe w CKK. |
Ważna informacja dla Ciebie (art. 40): Przy zmiennej stopie bank nalicza rekompensatę wyłącznie, gdy spłata nastąpiła w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy; po tym okresie rekompensata nie przysługuje. Limit: min(3% spłacanego kapitału; odsetki za rok) liczone według stopy z dnia spłaty. Przy stałej stopie rekompensata jest dopuszczalna w okresie obowiązywania stopy stałej i nie może przewyższać kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z wcześniejszą spłatą.
Wzór wniosku / reklamacji do banku – skopiuj i uzupełnij
Temat: Wniosek o proporcjonalne obniżenie CKK i zwrot części prowizji
W związku z całkowitą spłatą kredytu hipotecznego nr [NUMER UMOWY] w dniu [DATA SPŁATY], która skróciła okres obowiązywania umowy o [LICZBA] dni/miesięcy, wnoszę o niezwłoczne obniżenie całkowitego kosztu kredytu (CKK) zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym.
Proszę o proporcjonalny zwrot prowizji w kwocie [KWOTA] zł na rachunek nr [NR RACHUNKU]. Szczegółowe wyliczenie znajduje się w załączniku (metoda proporcji: [dzienna/miesięczna]).
W przypadku braku rozliczenia w terminie 30 dni od doręczenia niniejszego pisma sprawa trafi do Rzecznika Finansowego, a od należnej kwoty naliczone zostaną odsetki ustawowe za opóźnienie.
Z poważaniem,
[IMIĘ I NAZWISKO], [ADRES], [TELEFON], [E-MAIL]
- Zbierz dokumenty — umowa, regulamin, CKK, potwierdzenie spłaty, historia spłat, harmonogram.
- Policz proporcję — metoda miesięczna lub dzienna; jednolicie dla wszystkich pozycji.
- Złóż wniosek — bankowość elektroniczna, oddział lub list; wskaż art. 39.
- Kontroluj terminy — 30 dni na odpowiedź, wyjątkowo 60; po terminie odsetki ustawowe za opóźnienie.
Checklista – krok po kroku
- Wypisz wszystkie pozycje w CKK oraz oznacz te zależne od czasu trwania umowy.
- Oblicz proporcję: Okres skrócony / Okres pierwotny; przygotuj tabelę z kwotami.
- Złóż wniosek o obniżenie CKK (art. 39) i dołącz wyliczenie oraz potwierdzenie spłaty.
- Po 30 dniach od reklamacji nalicz odsetki ustawowe za opóźnienie i wyślij ponaglenie lub wniosek do Rzecznika Finansowego.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, jeśli prowizja była elementem CKK i okres umowy uległ skróceniu; podstawą jest art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym.
Zastosuj proporcję: Zwrot = Koszt × (Okres skrócony / Okres pierwotny); tę samą metodę przyjmij dla wszystkich pozycji w CKK.
Tak. To wcześniejsza spłata; rozliczenie przebiega proporcjonalnie, identycznie jak przy spłacie własnymi środkami.
Jeżeli umowa to przewiduje, rekompensata podlega limitom z art. 40. Przy stopie zmiennej po 36 miesiącach od zawarcia umowy bank nie pobiera rekompensaty.
Po bezskutecznym upływie 30 dni na odpowiedź na reklamację (wyjątkowo 60); wysokość wynika z art. 481 k.c. i zmienia się w czasie.
Opłaty publiczne i koszty zewnętrzne poza CKK: wpis do KW, taksa notarialna, operat szacunkowy, polisy opłacane poza bankiem.
Ustawa. Postanowienia sprzeczne z ustawą są bezskuteczne wobec konsumenta; powołuj art. 39 oraz art. 385¹ k.c.
Źródła
- TSUE – wyrok z 11/09/2019 r., C-383/18 (Lexitor), dokument PL, https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=217625&doclang=PL
- UOKiK – kalkulator wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego, https://uokik.gov.pl/public/kalkulator-wczesniejszej-splaty/
- Rzecznik Finansowy – FAQ „Wcześniejsza spłata kredytów”, https://rf.gov.pl/edukacja/baza-wiedzy/najczestsze-pytania-i-odpowiedzi-faq/wczesniejsza-splata-kredytow-w-pytaniach-i-odpowiedziach/
- ZUS – wskaźniki i odsetki (stawka odsetek ustawowych za opóźnienie), https://www.zus.pl/baza-wiedzy/skladki-wskazniki-odsetki
Aktualizacja artykułu: 14 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
