- WIBOR to terminowy wskaźnik ofertowy, a WIRON i POLSTR to transakcyjne RFR oparte na O/N; różna metodologia daje inną bazę oprocentowania i inną ratę przy tej samej marży.
- W 2025 r. banki udzielają hipotek głównie na WIBOR lub WIRON; POLSTR jest publikowany i działa w długu, a kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR według zapowiedzi rynku startują od II kw. 2026 r.
- Aktualizacja oprocentowania: WIBOR 3M/6M z góry co 3/6 mies., RFR (WIRON/POLSTR) najczęściej jako stopy składane z lookback/shift.
- W umowie sprawdź klauzulę BMR, metodę składania, dzień obserwacji, zaokrąglenia oraz zapis, że marża nie zmienia się przy zamianie wskaźnika.
WIBOR to wskaźnik ofertowy terminowy, a WIRON i POLSTR to referencje transakcyjne overnight (RFR) składane z dziennych stóp; ta różnica decyduje o poziomie Twojej raty przy identycznej marży. W 2025 r. nowe hipoteki opierają się na WIBOR lub WIRON, natomiast POLSTR jest publikowany i przygotowany do zastosowań detalicznych; według zapowiedzi sektorowych kredyty mieszkaniowe na POLSTR mają trafić do sprzedaży od II kw. 2026 r. Chcesz przełożyć to na liczby i decyzję kredytową?
- Czym są WIBOR, WIRON i POLSTR w 2025 r. i do jakich kredytów banki je stosują?
- Jakie różnice metodologiczne dzielą WIBOR, WIRON i POLSTR oraz jak przekładają się na oprocentowanie?
- Jak często i według jakich zasad aktualizuje się oprocentowanie kredytu przy WIBOR, WIRON i POLSTR?
- Jak każdy z tych wskaźników wpływa na wysokość raty na przykładzie kredytu mieszkaniowego w różnych marżach?
- Jak wygląda mapa przejścia z WIBOR na WIRON i POLSTR w 2025 r. i co to oznacza dla istniejących umów?
- Jak wybrać między WIBOR, WIRON a POLSTR przy stałej i zmiennej stopie oraz horyzoncie 5–10 lat?
- Jakie ryzyka i zapisy w umowie dotyczą indeksów referencyjnych i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?
- Jak i kiedy można zmienić wskaźnik lub refinansować kredyt oraz jakie koszty i formalności się z tym wiążą?
- Jak samodzielnie policzyć ratę i porównać scenariusze WIBOR vs WIRON vs POLSTR w arkuszu lub kalkulatorze?
Czym są WIBOR, WIRON i POLSTR w 2025 r. i do jakich kredytów banki je stosują?
WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) opiera się na kwotowaniach terminowych 1W–12M. WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) i POLSTR (Polish Short Term Rate) to RFR oparte na transakcjach overnight; w kredytach stosowane są jako stopy składane 1M/3M/6M. W 2025 r. banki udzielają nowych hipotek w oparciu o WIBOR lub WIRON. POLSTR jest publikowany od 02/06/2025 r. i funkcjonuje w długu skarbowym oraz korporacyjnym; według zapowiedzi sektorowych sprzedaż hipotek z POLSTR ma ruszyć od II kw. 2026 r. Oprocentowanie zmienne = stopa referencyjna + marża; metodologia wskaźnika wpływa na stopę bazową i ratę.
Globalnie następowało przejście z indeksów IBOR (np. LIBOR) na RFR, po ryzykach manipulacji i potrzebie wskaźników opartych na rzeczywistych transakcjach. Polska reforma jest częścią tego trendu, dlatego obok WIBOR wprowadzono WIRON i POLSTR.
Jakie różnice metodologiczne dzielą WIBOR, WIRON i POLSTR oraz jak przekładają się na oprocentowanie?
WIBOR to kwotowania terminowe banków; zawiera oczekiwania co do przyszłej ścieżki stóp. WIRON i POLSTR bazują na transakcjach overnight, w umowach występują jako stopy składane 1M/3M/6M z techniką lookback/shift, która przesuwa okno obserwacji, aby stopa była znana na dzień rozliczenia. Konsekwencja cenowa: przy tej samej marży stopa oparta o RFR bywa niższa „dziś” niż WIBOR dla tego samego dnia, jednocześnie szybciej reaguje na bieżące decyzje RPP. WIBOR aktualizowany co 3/6 miesięcy daje „schodkowy” profil zmian, RFR – płynniejszy.
Jak często i według jakich zasad aktualizuje się oprocentowanie kredytu przy WIBOR, WIRON i POLSTR?
WIBOR 3M lub 6M ustala się z góry na cały okres odsetkowy. RFR (WIRON/POLSTR) w umowie ma zdefiniowaną wersję (np. 3M compounded), lookback i shift, dzień obserwacji oraz zasady zaokrągleń. Efekt: WIBOR zmienia się skokowo co 3/6 mies., RFR odzwierciedla warunki rynkowe płynnie, średnią z dziennych O/N. Przy podpisywaniu umowy sprawdź te parametry wprost w regulaminie/aneksie.
Jak każdy z tych wskaźników wpływa na wysokość raty na przykładzie kredytu mieszkaniowego w różnych marżach?
Założenia edukacyjne, stan na 17/10/2025 r.: kwota 400 000 zł, okres 25 lat, raty równe. Przykładowe stopy roczne do ilustracji metodologii: WIBOR 3M = 4,60%; WIRON 3M (comp.) ≈ 4,38%; POLSTR 3M (comp.) – porównywalny rząd wielkości (użyj bieżącego odczytu z GPW Benchmark). Marże: 1,80% i 2,20%. Oprocentowanie = stopa bazowa + marża. Miesięczna stopa i = (1+R)^(1/12)−1; rata annuitetowa.
| Wariant | Oprocentowanie | Rata ~400 tys./25 lat | Różnica mies. | Różnica roczna |
|---|---|---|---|---|
| WIBOR 3M + 1,80% (baza) | 6,40% | ≈ 2 690 zł | — | — |
| WIRON 3M (comp.) + 1,80% | 6,18% | ≈ 2 640 zł | −50 zł | −600 zł |
| POLSTR 3M (comp.) + 1,80% | [POLSTR 3M comp. z dnia] + 1,80% | ≈ [rata z dnia] | [różnica vs baza] | [różnica × 12] |
| WIBOR 3M + 2,20% | 6,80% | ≈ 2 760 zł | +70 zł | +840 zł |
Dane edukacyjne; do decyzji podstaw aktualne odczyty z NBP i GPW Benchmark (WIRON/POLSTR).
| Scenariusz | RFR (WIRON/POLSTR) | WIBOR 3M/6M | Wniosek dla raty |
|---|---|---|---|
| Podwyżki stóp | Szybka reakcja przez O/N | Zmiana przy najbliższej aktualizacji | RFR podniesie ratę szybciej; WIBOR da 3–6 miesięcy oddechu |
| Obniżki stóp | Szybka transmisja spadków | Utrzymanie wyższej stopy do resetu | RFR obniży ratę szybciej; WIBOR wolniej |
| Stabilne stopy | Płynna ścieżka w czasie | Stała stopa na okres 3/6 mies. | Różnice wynikają głównie z metodologii i marży |
Jak wygląda mapa przejścia z WIBOR na WIRON i POLSTR w 2025 r. i co to oznacza dla istniejących umów?
Zaktualizowana Mapa Drogowa (KNF/KS NGR) opisuje wygaszanie WIBID/WIBOR i wdrożenie POLSTR. W 2025 r. funkcjonują portfele WIBOR oraz nowa sprzedaż na WIRON. POLSTR jest publikowany i wykorzystywany w długu; zgodnie z zapowiedziami sektorowymi hipoteki oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kw. 2026 r. Dla istniejących umów decydują postanowienia BMR, tryb powiadomień i niezmienność marży przy zamianie wskaźnika.
Jak wybrać między WIBOR, WIRON a POLSTR przy stałej i zmiennej stopie oraz horyzoncie 5–10 lat?
Ustal priorytet: stabilność rat czy bieżąca reakcja. Dla horyzontu 5–7 lat i wrażliwego budżetu wybierz stałe oprocentowanie. Jeżeli akceptujesz zmienność, wybierz RFR (WIRON/POLSTR) z jasno opisaną metodą (compounded, lookback, shift) i czytelną klauzulą BMR. WIBOR daje „schodkowe” zmiany co 3/6 mies., RFR przenosi decyzje RPP szybciej.
Jakie ryzyka i zapisy w umowie dotyczą indeksów referencyjnych i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?
Zweryfikuj: nazwę i wersję indeksu (np. 3M compounded), lookback, shift, dzień obserwacji, zaokrąglenia, częstotliwość aktualizacji, klauzulę BMR i tryb powiadomień. Zażądaj wzoru aneksu. Zapis „zamiana wskaźnika bez zmiany marży” ogranicza spory i ryzyko kosztowe.
Jak i kiedy można zmienić wskaźnik lub refinansować kredyt oraz jakie koszty i formalności się z tym wiążą?
Masz dwa tryby: aneks (jeśli bank przewidział zmianę wskaźnika) lub refinansowanie (nowa umowa w innym banku). Koszty: opłata za aneks, operat, wymagane ubezpieczenia, KW. Wybierz termin blisko końca okresu stałej stopy lub tuż przed aktualizacją zmiennej. Przy refinansie przygotuj zaświadczenie o saldzie, dokumenty dochodowe i historię spłat. Porównuj RRSO oraz scenariusze bazowy, +0,50 p.p., −0,50 p.p..
Jak samodzielnie policzyć ratę i porównać scenariusze WIBOR vs WIRON vs POLSTR w arkuszu lub kalkulatorze?
W arkuszu zdefiniuj: P (kwota), n (liczba miesięcy), marżę, R (roczna stopa: WIBOR 3M/6M lub RFR 1M/3M/6M). Miesięczna stopa i = (1+R)^(1/12)−1. Rata równa: P × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]. Dla RFR użyj stopy składanej z okresu. Zbuduj trzy kolumny: WIBOR, WIRON, POLSTR z identyczną marżą i przetestuj ±0,50 p.p.. Pod tabelą wpisz „stan na [data]” oraz źródła stawek.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź bieżące stopy: NBP (referencyjna), WIRON/POLSTR (składane 1M/3M) na GPW Benchmark – zanotuj daty.
- Zweryfikuj w umowie: compounded, lookback/shift, dzień obserwacji, zaokrąglenia, BMR.
- Policz scenariusze: bazowy, +0,50 p.p., −0,50 p.p.; oceń „odporność” budżetu przy zmianie raty o 10–12%.
- Jeśli priorytetem jest stabilność na 5–7 lat – wybierz stałą stopę; w przeciwnym razie rozważ RFR z przejrzystą metodą.
Słowniczek kluczowych pojęć
- 🔹 RFR (Risk-Free Rate): stopa referencyjna oparta na transakcjach uznawanych za wolne od ryzyka.
- 🔹 Overnight (O/N): transakcja jednodniowa.
- 🔹 Stopa składana (compounded): skumulowana wartość dziennych O/N w okresie, np. 3 miesięcy.
- 🔹 Lookback / Shift: przesunięcie okna obserwacji, aby stopa była znana przed naliczeniem odsetek.
- 🔹 Klauzula BMR: postanowienie określające zasady zastąpienia wskaźnika referencyjnego.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Jeszcze nie; POLSTR jest publikowany, a według zapowiedzi sektorowych hipoteki na POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kw. 2026 r.; dziś decydują WIBOR lub WIRON.
WIBOR ustala się z góry na 3/6 mies. i zawiera oczekiwania; RFR (WIRON/POLSTR) składa dzienne O/N i szybciej przenosi decyzje RPP.
WIBOR co 3/6 mies., RFR zwykle co 1/3/6 mies. jako stopy składane z lookback/shift.
Często RFR wypada niżej niż WIBOR tego samego dnia, ale szybciej podniesie ratę przy podwyżkach stóp i szybciej ją obniży przy cięciach.
Gdy potrzebujesz stabilności budżetu przez 5–7 lat lub nie akceptujesz skoków raty po decyzjach RPP.
Marża pozostaje bez zmian; w umowie muszą być opisane compounded, lookback/shift, dzień obserwacji i tryb powiadomień.
Ustaw tę samą marżę, wstaw stopy z datą, policz ratę annuitetową i dodaj warianty ±0,50 p.p.
- Stopa referencyjna NBP: 4,50% r/r (obowiązuje od 09/10/2025 r.).
- WIRON® O/N oraz indeksy składane 1M/3M/6M – bieżące wartości i historia: GPW Benchmark.
- POLSTR® O/N i Indeksy Składane – publikacja od 02/06/2025 r.; według zapowiedzi rynku hipoteki z POLSTR od II kw. 2026 r.
Źródła
- NBP, 09/10/2025 r., „Podstawowe stopy procentowe NBP” – https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- NBP, 08/10/2025 r., „Komunikat po posiedzeniu RPP” – https://nbp.pl/rpp-08-10-2025/
- GPW Benchmark, 02/06/2025 r., „Rozpoczęcie opracowywania POLSTR” – https://gpwbenchmark.pl/aktualnosci_czytaj?cmn_id=2559
- GPW Benchmark, 02/06/2025 r., „Regulamin Indeksu Stopy Procentowej POLSTR” (PDF) – https://gpwbenchmark.pl/pub/BENCHMARK/files/POLSTR/POLSTR_Regulamin_2.06.25.pdf
- GPW Benchmark, bieżące, „Wartości i statystyki WIRON/POLSTR” – https://gpwbenchmark.pl/wartosci_i_statystyki
- KNF / KS NGR, 18/04/2025 r., „Zaktualizowana Mapa Drogowa procesu zaprzestania opracowywania WIBID/WIBOR oraz wdrożenia POLSTR” – https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/Wskazniki_referencyjne/aktualnosci?articleId=93431&p_id=18
- KNF, prace NGR – przegląd – https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/Wskazniki_referencyjne/prace_grupy
Aktualizacja artykułu: 18 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
