- Co podlega podziałowi? Tylko majątek wspólny nabyty w trakcie małżeństwa; majątek osobisty (spadki, darowizny dla jednej osoby) jest wyłączony.
- Notariusz czy sąd? Notariusz przy pełnej zgodzie i wycenach, sąd gdy spór o skład, wartość, nakłady lub firmę.
- Co z kredytem? Rozwód nie dzieli długu; do czasu aneksu oboje odpowiadacie solidarnie (art. 366 KC).
- Pierwszy krok: Zrób listę aktywów i długów, zbierz dokumenty (akty, umowy, operat), a następnie wybierz ścieżkę działania.
Podział majątku po rozwodzie polega na rozliczeniu majątku wspólnego zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, z założeniem równych udziałów oraz wyłączeniem majątku osobistego. Sprawny proces zapewnia komplet dokumentów, obiektywne wyceny i dopięte rozliczenie kredytu z udziałem banku. Masz mieszkanie za 700 000 zł i kredyt 300 000 zł? Poniżej dostajesz scenariusze, rachunki i wzory rozliczeń, które zamykają spór.
- Jakie są zasady podziału majątku i od czego zacząć?
- Kiedy podział majątku można załatwić u notariusza, a kiedy trzeba iść do sądu?
- Jak zrobić listę majątku do podziału i jakie dokumenty zebrać?
- Jak wycenić mieszkanie, firmę i ruchomości oraz ograniczyć spór o wartość?
- Co zrobić ze wspólnym kredytem hipotecznym po rozwodzie (w tym Plan B)?
- Jak rozliczyć nakłady, darowizny i spadki oraz kiedy należą się dopłaty?
- Spłata, sprzedaż czy najem mieszkania po rozwodzie i jakie są skutki podatkowe?
- Jak przebiega mediacja i postępowanie sądowe: koszty i terminy?
- Jakich błędów unikać i jak zabezpieczyć ustalenia na przyszłość?
- Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Najważniejsze pojęcia
- Majątek wspólny: wszystko, co zostało nabyte w trakcie trwania wspólności ustawowej.
- Majątek osobisty: dobra nabyte przed ślubem, spadki, darowizny dla jednej osoby, prawa autorskie i inne wyłączenia ustawowe.
- Odpowiedzialność solidarna: bank może żądać spłaty całości długu od dowolnego współkredytobiorcy.
- Roszczenie regresowe: prawo do żądania od drugiej strony zwrotu części świadczenia, gdy zapłacono jego część długu.
Jakie są zasady podziału majątku i od czego zacząć?
Wspólność ustawowa obejmuje przedmioty nabyte w trakcie małżeństwa; majątek osobisty to m.in. spadki i darowizny na rzecz jednego z małżonków, rzeczy osobiste oraz prawa z wyłączeń ustawowych. Po rozwodzie podział dotyczy jedynie majątku wspólnego. Co do zasady udziały są równe; sąd ustala nierówne udziały, gdy wykażesz różny stopień przyczynienia się do powstania majątku i stopień dbałości o rodzinę. Zacznij od spisu aktywów (mieszkanie, auto, środki na rachunkach, inwestycje) i pasywów (kredyt hipoteczny, pożyczki, limity), dodaj dokumenty źródłowe i proste zestawienie kwot. Przykład roboczy: aktywa 800 000 zł, pasywa wspólne 300 000 zł; odpowiedzialność wobec banku pozostaje solidarna do czasu aneksu.
Kiedy podział majątku można załatwić u notariusza, a kiedy trzeba iść do sądu?
Gdy macie zgodę co do składu i wycen, wybierz umowny podział u notariusza, bo nieruchomość i tak wymaga formy aktu. Zyskujesz szybkość i kontrolę. Przy sporach o udziały, nakłady lub wartość firmy, przejdź do postępowania sądowego. Opłata za wniosek o podział majątku to 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł (opłaty stałe). W akcie notarialnym poniesiesz taksę notarialną wg rozporządzenia (zależnie od wartości przedmiotu) oraz koszty wpisów w KW. Kryteria decyzji: poziom zgody, liczba spornych punktów, pilność (sprzedaż/refinansowanie), koszty biegłych. Skutecznym krokiem jest mediacja i ugoda zatwierdzona przez sąd.
- Zgoda ≥ 80% → mediacja + akt notarialny.
- Spór o udziały/nakłady/firmę → wniosek do sądu + biegły.
- Kredyt → warunkowa zgoda banku przed podpisaniem ugody.
Jak zrobić listę majątku do podziału i jakie dokumenty zebrać?
Spis aktywów: nieruchomości z numerami KW, środki na rachunkach, lokaty, IKE/IKZE, papiery wartościowe, samochody, wyposażenie o istotnej wartości. Spis pasywów: kredyt hipoteczny, pożyczki, karty, poręczenia. Dokumenty: odpisy z KW, akty/umowy nabycia, umowa kredytowa i harmonogram spłat, potwierdzenia nakładów z majątku osobistego, ewidencje księgowe firmy. Stwórz tabelę z polami: składnik, data nabycia, wartość, status (wspólny/osobisty), źródło środków, dowód. Opisuj kwoty i fakty. Precyzja dokumentów ogranicza powoływanie biegłych i skraca sprawę.
Jak wycenić mieszkanie, firmę i ruchomości oraz ograniczyć spór o wartość?
Dla mieszkania zamów operat szacunkowy od rzeczoznawcy majątkowego (standardy zawodowe). Ruchomości o istotnej wartości (auto, sprzęt specjalistyczny) wyceń ofertami rynkowymi lub opinią rzeczoznawcy. Wartość firmy ustal z biegłym (podejście majątkowe lub dochodowe), przygotuj sprawozdania, KPIR, listę środków trwałych. Ryzyko sporu maleje, gdy wspólnie wybierzecie rzeczoznawcę i określicie parametry: datę wyceny, założenia, zakres. Jeżeli rozbieżność opinii wynosi do 5–10%, przyjmijcie średnią lub medianę, by uniknąć kolejnych kosztów i opóźnień. W praktyce wartość nieruchomości ustala się niezależnie od salda kredytu; dług rozlicza się osobno między Wami.
| Pozycja | Zakres / Kwota | Podstawa / źródło |
|---|---|---|
| Opłata sądowa – wniosek o podział | 300 zł (zgodny projekt) / 1000 zł (sporny) | ustawa o kosztach sądowych |
| Wpis w księdze wieczystej – własność | 200 zł | art. 42 u.k.s.c. |
| Wykreślenie hipoteki | 100 zł | art. 42 u.k.s.c. |
| Mediacja majątkowa | ok. 1% wartości, min 150 zł, max 2000 zł | gov.pl/mediacja |
| PCC – odpłatne zniesienie współwłasności | 2% od nadwyżki ponad dotychczasowy udział | podatki.gov.pl |
Co zrobić ze wspólnym kredytem hipotecznym po rozwodzie (w tym Plan B)?
Rozwód nie zmienia odpowiedzialności wobec banku; do czasu aneksu odpowiadacie solidarnie za całość długu. Bezpieczna sekwencja: 1) negocjujesz z bankiem przejęcie długu (przez jedną osobę) lub wejście osoby trzeciej, 2) bank bada zdolność i wystawia aneks, 3) dopiero wtedy podpisujecie ugodę i wnioski do KW. W rozliczeniach między Wami uwzględnij regres za samodzielnie płacone raty po ustaniu wspólności. Przykład: 12 rat × 2 900 zł = 34 800 zł; roszczenie o zwrot przy udziale po 1/2 to 17 400 zł. Tytułuj przelewy precyzyjnie: „spłata wspólnego kredytu – regres 50%”.
- Sprzedaż nieruchomości: definitywnie zamyka zobowiązanie; z ceny spłacacie saldo, dzielicie nadwyżkę.
- Nadpłata kredytu: obniż saldo, popraw zdolność osoby przejmującej; złóż wniosek o ponowną ocenę.
- Dobranie współkredytobiorcy: nowy partner/członek rodziny po pozytywnej analizie banku.
- Refinansowanie w innym banku: nowa umowa już na jedną osobę lub z innym współkredytobiorcą.
Jak rozliczyć nakłady, darowizny i spadki oraz kiedy należą się dopłaty?
Darowizny i spadki dla jednej osoby to majątek osobisty. Nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny (np. remont z darowizny) rozlicza się przed ustaleniem spłat. Gdy lokal przejmuje jedna strona, druga otrzymuje spłatę odpowiadającą wartości udziału po uwzględnieniu nakładów i wewnętrznego rozrachunku długu. Mini-algorytm: wartość nieruchomości → minus rozliczone nakłady → podział na udziały → korekta o regresy i uzgodnione przejęcie kredytu → spłata netto. Sprawdź konsekwencje PCC przy dopłatach ponad dotychczasowy udział oraz obowiązki PIT przy sprzedaży w horyzoncie 5 lat.
| Pozycja | Kwota | Komentarz |
|---|---|---|
| Wartość mieszkania z operatu | 700 000 zł | data wyceny = data umowna/sądowa |
| Nakład z majątku osobistego (remont kuchni) | – 30 000 zł | udokumentowana darowizna dla żony |
| Wartość do podziału | 670 000 zł | po rozliczeniu nakładu |
| Udział każdego (50%) | 335 000 zł | punkt wyjścia do spłat |
| Zwrot nakładu dla żony | + 30 000 zł | przed spłatami udziałów |
| Finalne rozliczenie | Żona 365 000 zł / Mąż 335 000 zł | wartość aktywów przypadająca każdej ze stron przed fizyczną spłatą i przejęciem długu (wynik „na papierze”) |
Spłata, sprzedaż czy najem mieszkania po rozwodzie i jakie są skutki podatkowe?
Spłata i przejęcie: jedna strona bierze lokal i – po zgodzie banku – przejmuje kredyt, wypłacając spłatę. Sprzedaż: spłacacie kredyt z ceny i dzielicie nadwyżkę; sprawdź 5-letni termin PIT liczony od nabycia, a przy reinwestycji korzystasz z ulgi mieszkaniowej (podatki.gov.pl). Najem: zachowujecie współwłasność, rozliczacie przychody i koszty zgodnie z przyjętym udziałem. Przykładowe liczby: sprzedaż 700 000 zł, saldo 300 000 zł, koszty 20 000 zł → do podziału 380 000 zł przed korektami (nakłady, regresy). Ustal jasny harmonogram rozliczeń i tytuły przelewów.
Jak przebiega mediacja i postępowanie sądowe: koszty i terminy?
Mediacja jest dobrowolna i poufna; odbywa się z inicjatywy stron lub po skierowaniu przez sąd. Wynagrodzenie mediatora w sprawach majątkowych to zwykle ok. 1% wartości (min 150 zł, max 2000 zł), a ugoda zatwierdzona przez sąd ma moc ugody sądowej. Postępowanie sądowe: wniosek o podział (300/1000 zł), odpowiedź drugiej strony, ewentualni biegli (nieruchomość, przedsiębiorstwo), rozprawa i postanowienie. Sąd dokonuje podziału w wyroku rozwodowym tylko wtedy, gdy nie spowoduje to nadmiernej zwłoki.
- Start: wniosek z wykazem składników, dowodami nabycia i propozycją podziału.
- Mediacja: wyceny, spłaty, terminy → protokół + zatwierdzenie przez sąd.
- Finał: postanowienie, wnioski do KW, rozrachunki regresów i nakładów.
Jakich błędów unikać i jak zabezpieczyć ustalenia na przyszłość?
Najczęstsze błędy: brak aneksu bankowego przy przejęciu kredytu, pominięcie nakładów z majątku osobistego, brak operatu/biegłego, niejednoznaczne terminy i tytuły przelewów. Zabezpieczenia: ugoda/akt z harmonogramem spłat i karami umownymi, równoległe wnioski do KW, decyzja banku w sprawie kredytu, jasne zapisy o regresach i rozliczeniach podatków. Rekomendacja warunkowa: gdy zgoda co do wartości i ról jest szeroka – notariusz; przy sporach o udziały lub firmę – sąd, z mediacją dla domknięcia spłat.
Checklista – zrób to po kolei
- Spisz aktywa i długi; dołącz odpisy KW, akty/umowy, harmonogramy spłat, potwierdzenia nakładów.
- Zamów operat nieruchomości; dla firmy przygotuj sprawozdania/KPIR i listę środków trwałych.
- Oceń spory: wyceny, nakłady, udziały, kredyt. Jeśli zgoda ≥ 80% → mediacja + akt; inaczej → wniosek do sądu (300/1000 zł).
- Przed aktem/ugodą uzyskaj warunkową decyzję banku w sprawie przejęcia lub refinansowania długu.
- W akcie/ugodzie wpisz harmonogram spłat, tytuły przelewów i terminy wniosków do KW oraz rozliczeń PCC/PIT.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Zasadą są równe udziały. Nierówne ustala się po wykazaniu różnego przyczynienia do powstania majątku i stopnia dbałości o rodzinę (KRO).
Tak, do aneksu z bankiem współkredytobiorcy odpowiadają solidarnie. Ugoda między Wami nie zwalnia z długu wobec banku.
Przy zgodzie i jasnych wycenach wybierz notariusza. Gdy spór dotyczy udziałów, nakładów lub firmy – sąd i ewentualni biegli, najlepiej po mediacji.
Rozlicza się je przed ustaleniem spłat. Wnosząc o zwrot, przedstaw dowody wydatków i źródła środków (np. darowizna, spadek).
PCC 2% dotyczy odpłatnego zniesienia współwłasności ponad dotychczasowy udział. Podstawę wykaż w akcie/ugodzie i rozlicz według podatki.gov.pl.
Zsumuj raty i przyjmij udział strony przeciwnej (często 50%). Przykład: 12 × 2 900 zł → roszczenie 17 400 zł.
Sprawdź 5-letni termin od nabycia i warunki ulgi mieszkaniowej. Wytyczne są na podatki.gov.pl; licz datę dla udziału zgodnie z przepisami.
Źródła
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst ujednolicony, 2025 r., ISAP
- Kodeks cywilny – solidarność dłużników (art. 366), 2025 r., ISAP – PDF
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłaty 300/1000 zł, 2025 r., ISAP
- Postępowanie mediacyjne – wynagrodzenie mediatora (zakres), 2025 r., gov.pl
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – zniesienie współwłasności, 2025 r., podatki.gov.pl
- Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – ulga mieszkaniowa i terminy, 2025 r., podatki.gov.pl
Aktualizacja artykułu: 14 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
