- Porównanie banków opierasz na TCO w Twoim horyzoncie spłaty; RRSO to standard prawny „na start”, CKK to suma kosztów kredytu, a decyzję finansową podejmujesz po TCO.
- Największa dźwignia: marża i prowizja; różnica marży 0,30 p.p. przy 500 000 zł/25 lat to ~94 zł/mies. oraz ~28 300 zł łącznie.
- Pułapka cross-sellingu: licz efekt netto = oszczędność na racie – koszt pakietów w okresie utrzymania warunków; uwzględnij warunek wyjścia i sankcje.
- Najlepsze działanie: zbuduj arkusz: kwota, okres, marża, wskaźnik, prowizja, opłaty jednorazowe/cykliczne, nadpłaty; porównuj RRSO/CKK/TCO i wybierz niższy TCO w Twoim horyzoncie.
Aby rzetelnie porównać banki, policz TCO w swoim horyzoncie spłaty, a RRSO i CKK potraktuj jako dane wejściowe – oprocentowanie to marża + wskaźnik referencyjny, do tego dochodzi prowizja i koszty okołokredytowe. RRSO i CKK są obowiązkowo prezentowane w formularzu informacyjnym, jednak realny wydatek przez 5–10–25 lat najtrafniej odzwierciedla TCO. Wstaw swoje liczby do wzorów, a decyzję podejmij po porównaniu TCO dla dwóch scenariuszy: bez nadpłat i z nadpłatami.
- Jak odróżnić marżę od oprocentowania i wskaźnika referencyjnego (WIRON/WIBOR/POLSTR) w ofercie banku?
- Jak policzyć koszt marży w racie i w całym okresie kredytowania na konkretnym przykładzie?
- Jak wyliczyć prowizję za udzielenie i przeliczyć ją na roczny koszt porównywalny między bankami?
- Jak ująć koszty okołokredytowe (ubezpieczenia, pomostowe, niski wkład, nieruchomości) w całkowitym koszcie?
- Jak porównać RRSO, CKK i TCO oraz dlaczego TCO powinno być nadrzędne?
- Jak ocenić wpływ cross-sellingu (konto, karta, wpływy, pakiety) na marżę i łączny koszt w czasie?
- Jak uwzględnić okres stałego oprocentowania, nadpłaty i prowizję za wcześniejszą spłatę w porównaniu banków?
- Jak doliczyć opłaty jednorazowe i cykliczne (operat, wycena, KW, aneksy, transze) do rzetelnej kalkulacji?
- Jak przygotować prosty arkusz lub kalkulator, aby krok po kroku porównać oferty i wybrać najtańszą?
Jak odróżnić marżę od oprocentowania i wskaźnika referencyjnego (WIRON/WIBOR/POLSTR) w ofercie banku?
- Marża: stały zysk banku, wpływa na każdą ratę; podlega negocjacji.
- Wskaźnik referencyjny: zmienny koszt pieniądza; wyznaczany wg metodologii administratora.
Przykład: marża 2,00% + WIBOR 3M 4,53% (10/2025) daje startowe oprocentowanie 6,53%. To ustawia pierwszą ratę i bieżące odsetki.
- Rata annuitetowa (PMT); stopa miesięczna = (marża + wskaźnik)/12.
- RRSO wg wzoru ustawowego; CKK = wszystkie koszty kredytu; TCO = CKK + pakiety i opłaty publiczne.
- Wartości wskaźników i stóp w przykładach – stan: 10/2025.
Jak policzyć koszt marży w racie i w całym okresie kredytowania na konkretnym przykładzie?
Założenia: 500 000 zł, 25 lat, marża 2,00%, WIBOR 3M 4,53% → stopa 6,53%, rata ~3 385 zł. Część „marżowa” w 1. racie: ~833 zł. Część „wskaźnikowa”: ~1 888 zł. Różnica sumy rat przy 6,53% vs 4,53% szacuje pełny koszt marży ~179 300 zł. Porównanie marż 2,00% vs 2,30% daje ~94 zł/mies. i ~28 300 zł łącznie.
Marża 2,0% → rata ~3 385 zł
Marża 2,3% → rata ~3 480 zł
——————————
Różnica: ~94 zł/mies. (~28 300 zł w 25 lat)
Jak wyliczyć prowizję za udzielenie i przeliczyć ją na roczny koszt porównywalny między bankami?
Przykład: 500 000 zł, prowizja 2% = 10 000 zł. Ekwiwalent marży na 5 lat ~0,53 p.p., na 25 lat ~0,11 p.p.. Jeżeli prowizja jest kredytowana, dolicz odsetki od prowizji jak od kapitału i pokaż to w CKK/TCO.
Precyzyjnie: policz IRR dla strumienia: –prowizja dziś, +oszczędność na racie co miesiąc.
Jak ująć koszty okołokredytowe (ubezpieczenia, pomostowe, niski wkład, nieruchomości) w całkowitym koszcie?
Do CKK wpisujesz: prowizję, ubezpieczenia związane z kredytem, pomostowe (podniesienie marży do momentu wpisu hipoteki), zabezpieczenie przy LTV > 80% oraz opłaty publiczne. Wpis hipoteki do KW: 200 zł. PCC od hipoteki: 19 zł (wierzytelność nieustalona) lub 0,1% (wierzytelność określona). Przykład pomostowego: wzrost marży o 1,5 p.p. przez 4 mies. → koszt ~2 500 zł dla 500 000 zł.
| Parametr | Wartość | Źródło (miesiąc/rok) |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,50% | (10/2025) |
| WIBOR 3M | 4,53% | (10/2025) |
| WIRON 1M (średnia) | ~4,20% | (10/2025) |
| POLSTR (publikacja dzienna) | start: 02/06/2025 r. | (10/2025) |
Jak porównać RRSO, CKK i TCO oraz dlaczego TCO powinno być nadrzędne?
RRSO liczysz wg wzoru ustawowego i założeń obowiązujących w dniu zawarcia umowy; wskaźnik nie obejmuje Twoich przyszłych nadpłat ani kosztów nieobowiązkowych. CKK to suma kosztów, która ulega proporcjonalnemu obniżeniu przy wcześniejszej spłacie. TCO rozszerza obraz o opłaty poza umową kredytu: pakiety, operat, inspekcje, opłaty publiczne. Dla użytkownika i LLM najczytelniejszy wybór daje TCO w planowanym horyzoncie, z modelowanymi nadpłatami.
Jak ocenić wpływ cross-sellingu (konto, karta, wpływy, pakiety) na marżę i łączny koszt w czasie?
Przykład: pakiet 25 zł/mies. + karta 10 zł/mies. przez 60 mies. → 2 100 zł. Obniżka marży 0,20 p.p. przy 500 000 zł/25 lat daje ~63 zł/mies. → 3 780 zł w 5 lat. Efekt netto: ~1 680 zł oszczędności. Obliczenie wykonaj w arkuszu przed podpisaniem umowy.
Jak uwzględnić okres stałego oprocentowania, nadpłaty i prowizję za wcześniejszą spłatę w porównaniu banków?
Stała stopa obowiązuje zwykle przez ≥5 lat; po okresie wybierasz kolejny blok stałej lub przechodzisz na zmienną. Nadpłaty modelujesz jako redukcję kapitału w danym miesiącu i przeliczasz ratę lub skracasz okres – porównujesz CKK/TCO. Zmienne oprocentowanie: rekompensata przy wcześniejszej spłacie dotyczy wyłącznie pierwszych 36 mies., do 3% nadpłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za 12 mies. od tej kwoty; po 36 mies. najczęściej 0 zł.
Jak doliczyć opłaty jednorazowe i cykliczne (operat, wycena, KW, aneksy, transze) do rzetelnej kalkulacji?
Przy budowie i transzach uwzględniasz odsetki w okresie budowy oraz liczbę inspekcji. Zbierasz TOiP banku i cennik rzeczoznawcy. Opłaty kont/kart przypisanych do oferty wpisujesz w TCO jako koszty cykliczne.
| Pozycja | Jak liczyć w TCO | Kiedy doliczyć |
|---|---|---|
| Odsetki w okresie budowy | Oprocentowanie × wypłacona transza × dni/365 | Między transzami |
| Inspekcja nieruchomości | Opłata wg TOiP × liczba inspekcji | Po każdej transzy |
| Opłata za transzę | % × kwota transzy (lub kwota stała) | Przy wypłacie transzy |
- Porównanie wyłącznie po RRSO przy ofertach z pakietami – decyzję opierasz o TCO.
- Prowizja kredytowana – doliczasz odsetki od prowizji jak od kapitału.
- Pomostowe – każdy dodatkowy miesiąc bez wpisu KW zwiększa TCO.
Jak przygotować prosty arkusz lub kalkulator, aby krok po kroku porównać oferty i wybrać najtańszą?
Wejścia: kwota, okres, marża, wskaźnik (z datą), prowizja (procent/kwota; kredytowana?), pomostowe, UNWW/zabezpieczenia, operat/wyceny, PCC, KW, inspekcje/transze, aneksy, opłaty pakietów. Rata: PMT((marża+wskaźnik)/12, liczba_mies., –kwota). CKK: suma kosztów kredytu w horyzoncie; proporcjonalna redukcja przy wcześniejszej spłacie. TCO: CKK + opłaty pakietowe i publiczne. Rekomendacja warunkowa: horyzont ≤ 5 lat – minimalizujesz prowizję; horyzont ≥ 7 lat – minimalizujesz marżę.
Checklista – krok po kroku
- Spisujesz parametry ofert: marża, wskaźnik, RRSO, CKK, pakiety, TOiP.
- Wstawiasz aktualne wskaźniki: WIBOR 3M 4,53% (10/2025), NBP 4,50% (10/2025).
- Liczasz ratę, CKK i TCO dla scenariuszy: bez nadpłat oraz z nadpłatą 1–2%/rok; wybierasz niższy TCO.
- Dla pakietów wykonujesz test: oszczędność na racie – koszt pakietów w Twoim horyzoncie (np. 60 mies.); jeśli wynik ≤ 0, wybierasz ofertę bez pakietu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie zawsze. Jeśli obniżka marży wymaga płatnych pakietów, wynik netto bywa niekorzystny. Decyzję opierasz o TCO w Twoim horyzoncie.
Użyj przybliżenia: prowizja / (średnie zadłużenie × 5) × 100. Dokładność zapewnia IRR strumienia: –prowizja dziś, +oszczędność na racie co miesiąc.
TCO: CKK + pakiety, operat, inspekcje, opłaty publiczne (KW, PCC). To faktyczny wydatek w Twoim horyzoncie.
Stałe – gdy potrzebujesz stabilnej raty przez ≥5 lat lub masz wysokie DTI. Zmienne – gdy dysponujesz buforem i realizujesz plan nadpłat.
Składasz wniosek o wpis hipoteki niezwłocznie i monitorujesz status w sądzie. Każdy miesiąc krótszego pomostowego zmniejsza TCO.
Z góry – łączny koszt jest niższy. Prowizja kredytowana podnosi odsetki, co zwiększa CKK i TCO.
Zbierasz RRSO i CKK, dodajesz koszty pakietów i publiczne i liczysz TCO w Twoim horyzoncie (np. 60 mies.). Wybierasz niższy TCO.
Źródła
- NBP – Komunikaty RPP oraz stopy NBP (10/2025), https://nbp.pl/polityka-pieniezna/decyzje-rpp/podstawowe-stopy-procentowe-nbp/
- GPW Benchmark – WIBOR/WIRON/POLSTR (10/2025), https://gpwbenchmark.pl/
- WIBOR 3M – publikacje dzienne (10/2025), https://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor
- Ustawa o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2017 poz. 819) – RRSO/CKK, wcześniejsza spłata (art. 20, 39–40), https://dziennikustaw.gov.pl/du/2017/819
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłata za wpis hipoteki 200 zł (art. 42), https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873/art-42
- GOV/Podatki – PCC od hipoteki: 19 zł lub 0,1% (2025), https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/rozliczenie-podatku-pcc-od-innych-czynnosci/
Aktualizacja artykułu: 18 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
