Nie istnieje sztywna granica dochodów, która gwarantuje przyznanie kredytu hipotecznego. Banki analizują indywidualną sytuację finansową każdego wnioskodawcy, uwzględniając jego dochody, wydatki, zobowiązania, historię kredytową i inne czynniki. Dla kredytu na 300 tys. zł singiel potrzebuje ok. 6 tys. zł netto. Przy kredycie 500 tys. zł – przynajmniej 7–8 tys. zł. Dochód wymagany do uzyskania kredytu zależy od wielu parametrów, m.in. długości spłaty i rodzaju zatrudnienia.
Nie ma jednej kwoty – decyzja zależy od indywidualnej sytuacji
Zdarza się, że ktoś zarabia 9 tysięcy miesięcznie i słyszy w banku: „niestety, brak zdolności”. Z kolei inna osoba z pensją 7 tysięcy dostaje 500 tys. zł bez większych problemów. Dlaczego tak się dzieje? Bo nie ma jednej, obowiązującej wszystkich granicy dochodów. Każdy wniosek przechodzi przez sito analizy finansowej i scoringowej, zgodnie z wewnętrznymi procedurami banku i wytycznymi KNF. Liczy się nie tylko to, ile wpływa na konto, ale też to, skąd ten dochód pochodzi, czy jest stabilny, jakie są miesięczne koszty życia oraz czy klient ma inne zobowiązania.
Dochód dochodowi nierówny – liczy się nie tylko wysokość, ale i źródło
Umowa o pracę na czas nieokreślony to coś, co banki lubią najbardziej. Stałe, przewidywalne dochody traktowane są jako bezpieczne. Właściciele działalności gospodarczych muszą się przygotować na więcej formalności i udowodnienie stabilności firmy. Przy umowach zleceniach lub o dzieło wymagany będzie co najmniej kilkumiesięczny ciągły wpływ środków. Każde źródło dochodu ma swoją „wartość” w oczach analityka. Nawet przy tej samej kwocie wpływającej na konto, kredytobiorca etatowy i freelancer mogą mieć inną zdolność.
Orientacyjne progi – ile trzeba zarabiać przy różnych kwotach kredytu?
Z danych zebranych przez Notus Finanse, Lendi oraz na podstawie bankowych kalkulatorów wynika, że: Na 300 tys. zł kredytu, singiel musi zarabiać minimum 6000 zł netto. Dla 500 tys. zł potrzebne jest już ok. 8000–9000 zł miesięcznie. Przy 800 tys. zł – dochód powinien sięgać przynajmniej 12 000 zł. Te wartości zakładają brak innych zobowiązań i minimalny wkład własny. Przy większej rodzinie – np. 2+2 – nawet przy tej samej kwocie kredytu wymagany dochód będzie znacząco wyższy, z uwagi na wyższe koszty utrzymania.
Im dłuższy okres spłaty, tym niższy próg dochodowy
Rozciągnięcie kredytu na 30 lat, zamiast np. 20, może diametralnie zmniejszyć miesięczną ratę i tym samym obniżyć wymagany dochód. Działa to jednak w dwie strony. Raty są niższe, ale całkowity koszt kredytu wzrasta, bo przez dłuższy czas płacisz odsetki. Banki też mogą skrócić maksymalny możliwy okres spłaty ze względu na wiek kredytobiorcy – standardowo przyjmuje się, że ostatnia rata musi zostać spłacona przed 70–75 rokiem życia.
Nie tylko zarobki – inne zobowiązania też obciążają zdolność
Masz karty kredytowe z wysokim limitem? Nawet jeśli ich nie używasz, bank zakłada, że w każdej chwili możesz. Tak samo działa odnawialny limit w koncie. W praktyce oznacza to, że Twoja zdolność kredytowa może być niższa o kilka tysięcy złotych, tylko dlatego, że posiadasz „wolne środki”, z których nie korzystasz. Rozsądnym krokiem jest zamknięcie nieużywanych limitów przed złożeniem wniosku.
Rodzina na utrzymaniu? To też wpływa na wynik
Banki szacują minimalne koszty utrzymania przypadające na osobę w gospodarstwie domowym. Im więcej osób na Twoim utrzymaniu, tym wyższy „koszt życia” przyjmowany w kalkulacji. Singiel z dochodem 8000 zł będzie miał wyższą zdolność niż czteroosobowa rodzina z 10 000 zł miesięcznie. Dzieje się tak, bo bank odlicza koszty życia każdej osoby przed oceną, czy zostaje nadwyżka wystarczająca do spłaty raty.
Wkład własny robi różnicę – większy to niższe wymagania
Minimum to 10%, ale większość banków preferuje 20% wkładu własnego. Jeśli masz więcej środków, zwiększasz swoją wiarygodność, obniżasz wysokość raty i tym samym potrzebujesz mniejszego dochodu. Warto też pamiętać, że nie wszystkie źródła środków są akceptowane – pożyczka od znajomego nie przejdzie. Za to darowizna, oszczędności czy działka pod budowę – już tak.
KNF wyznacza ramy – banki dodają swoje kryteria
Rekomendacja S narzuca m.in. limity wskaźnika DStI – rata nie powinna przekraczać 40–50% miesięcznych dochodów. Dodatkowo banki muszą przeliczać zdolność na wypadek wzrostu stóp procentowych (tzw. bufor). Dlatego nawet jeśli dziś rata wygląda dobrze, bank sprawdza, czy poradzisz sobie, gdyby wzrosła o 2,5–5 punktów procentowych. Każda instytucja może stosować dodatkowe wewnętrzne ograniczenia, np. bardziej konserwatywne koszty utrzymania czy większy bufor. Właśnie dlatego ten sam klient w jednym banku otrzyma zgodę na kredyt, a w innym – decyzję odmowną.
Jak zwiększyć swoje szanse? Działaj strategicznie
Najpierw spłać mniejsze kredyty, pozamykaj limity i zadbaj o historię w BIK. Pomyśl też o zwiększeniu dochodu lub współkredytobiorcy. Możesz wydłużyć okres kredytowania, zwiększyć wkład własny lub rozważyć kredyt ze stałą stopą, gdzie bufor przy liczeniu zdolności jest niższy. Na koniec – nie polegaj tylko na banku, w którym masz konto. Porównaj oferty lub skorzystaj z pomocy doświadczonego eksperta. Dobrze dopasowana oferta potrafi zwiększyć dostępną kwotę nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
