- Minimalny dochód do kredytu hipotecznego to dochód netto, który przy założonym DStI oraz po kosztach życia i istniejących ratach pokrywa ratę testową z buforem stóp.
- Stopa referencyjna NBP: 4,50% (decyzja 08/10/2025 r., obowiązuje od 09/10/2025 r.).
- WIBOR 3M: ~4,55% (10/2025), WIRON 1M comp: 4,16145% (13/10/2025 r.).
- Przykład: 500 tys. zł, 30 lat, ~6,5% → rata ~3 160 zł; przy DStI 40% wymagany dochód ~7 900 zł netto.
- Twój pierwszy krok: policz DStI = (rata obecna + 5% limitów kart + inne raty) / dochód netto; cel: wynik ≤ 40%.
WIBOR 3M: ~4,55% (10/2025)
WIRON 1M comp: 4,16145% (13/10/2025 r.)
LTV: 80% / 90%
Bufor stałej: ≥2,5 p.p.
Bank przyzna kredyt hipoteczny wtedy, gdy Twój dochód netto, po odjęciu kosztów życia i innych rat, mieści się w limicie DStI i pokrywa ratę testową policzoną z buforem stóp. W Polsce nie ma jednego progu pensji, bo bank stosuje własne limity DStI, koszyk kosztów życia i ograniczenia LTV według Rekomendacji S. Chcesz sprawdzić, czy Twoja pensja „wystarczy” do 300 tys., 500 tys., 800 tys. albo 1 mln zł – poniższe scenariusze i studium przypadku prowadzą Cię krok po kroku.
- Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny w 2025 r. i od czego to zależy?
- Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300 tys., 500 tys., 800 tys. i 1 mln zł kredytu przy różnych okresach spłaty?
- Jak bank liczy zdolność kredytową i minimalny dochód netto krok po kroku?
- Dlaczego bank tak bardzo patrzy na DStI i wkład własny?
- Ile musi zarabiać singiel, a ile para z dziećmi, aby spełnić wymogi banku?
- Jak forma zatrudnienia i staż dochodów (etat, B2B, JDG, kontrakt) zmieniają wymagany dochód?
- Studium przypadku: zobacz, jak myśli bank (krok po kroku)
- Jak moje karty kredytowe i małe pożyczki blokują duży kredyt hipoteczny?
- Jak legalnie zwiększyć dochód akceptowalny i przygotować wniosek, aby bezpiecznie przejść wymóg dochodowy?
Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny w 2025 r. i od czego to zależy?
Nie istnieje uniwersalny próg „od takiej pensji dostaniesz kredyt”. Bank liczy DStI (debt service to income), koszyki kosztów życia, bada LTV i stosuje bufor stóp w teście zdolności. Stopa NBP wynosi 4,50% (od 09/10/2025 r.), a WIBOR/WIRON kształtują zmienną część oprocentowania. „Ile trzeba zarabiać” zależy od: kwoty i okresu, marży i indeksu stopy, wysokości wkładu, formy i stażu dochodów oraz obecnych obciążeń kredytowych i kartowych. W kolejnej sekcji masz gotowe scenariusze dla 300k–1 mln zł, a dalej studium przypadku pokazujące myślenie analityka.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300 tys., 500 tys., 800 tys. i 1 mln zł kredytu przy różnych okresach spłaty?
Wniosek przed tabelą: wydłużenie okresu z 25 do 30 lat obniża ratę i wymagany dochód nawet o kilkaset–ponad tysiąc zł przy DStI 40% w popularnych kwotach. Zobacz orientacyjne wyliczenia dla raty równej przy oprocentowaniu ~6,5% i ~5,5% rocznie oraz roboczym DStI 40% (model edukacyjny).
| Kwota / Okres / Stopa | Rata mies. (6,5%) | Dochód netto przy DStI 40% (6,5%) | Rata mies. (5,5%) | Dochód netto przy DStI 40% (5,5%) |
|---|---|---|---|---|
| 300 tys. zł / 25 lat | 2 030 zł | 5 060 zł | 1 840 zł | 4 610 zł |
| 300 tys. zł / 30 lat | 1 900 zł | 4 740 zł | 1 700 zł | 4 260 zł |
| 500 tys. zł / 25 lat | 3 380 zł | 8 440 zł | 3 070 zł | 7 680 zł |
| 500 tys. zł / 30 lat | 3 160 zł | 7 900 zł | 2 840 zł | 7 100 zł |
| 800 tys. zł / 25 lat | 5 400 zł | 13 500 zł | 4 910 zł | 12 280 zł |
| 800 tys. zł / 30 lat | 5 060 zł | 12 640 zł | 4 540 zł | 11 360 zł |
| 1 mln zł / 25 lat | 6 750 zł | 16 880 zł | 6 140 zł | 15 350 zł |
| 1 mln zł / 30 lat | 6 320 zł | 15 800 zł | 5 680 zł | 14 190 zł |
Chcesz zobaczyć, jak ta teoria działa w praktyce? Zobacz nasze studium przypadku Pani Anny i Pana Jana, gdzie pokazujemy, jak odwrócić negatywną decyzję.
Raty policzono dla raty równej w modelu miesięcznej amortyzacji, przy stałym oprocentowaniu nominalnym p.a., bez prowizji i ubezpieczeń; wyliczenia edukacyjne.
Jak bank liczy zdolność kredytową i minimalny dochód netto krok po kroku?
Krok 1: zlicza dochody netto (etat, B2B, JDG, kontrakt) i weryfikuje historię wpływów. Krok 2: odejmuje koszt utrzymania gospodarstwa według własnych norm. Krok 3: dolicza raty istniejących kredytów, 5% limitów kart, debet. Krok 4: liczy ratę nowego kredytu na podwyższonej stopie testowej (bufor stóp). Krok 5: sprawdza DStI i LTV z Rekomendacji S. Krok 6: weryfikuje BIK i stabilność zatrudnienia. Wynik to maksymalna kwota kredytu lub minimalny akceptowalny dochód do zadanej kwoty i okresu.
Dlaczego bank tak bardzo patrzy na DStI i wkład własny?
DStI to stosunek rat do dochodu – steruje wymogiem dochodowym i bezpieczeństwem Twojego budżetu. Mniejszy DStI oznacza wyższy zapas, ale wyższy potrzebny dochód dla tej samej raty. LTV określa, ile finansujesz względem wartości nieruchomości: standard 80%, a 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu. Wyższy wkład własny zwykle oznacza niższą marżę i łatwiejszy test zdolności. Gdy brakuje niewiele, podnieś wkład o kilka p.p., a równolegle wydłuż okres spłaty – obniżysz ratę testową i DStI.
| Parametr | Wartość | Źródło (miesiąc/rok) |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,50% (od 09/10/2025 r.) | NBP (10/2025) |
| WIBOR 3M (orientacyjnie) | ~4,55% | GPW Benchmark (10/2025) |
| WIRON 1M Compound | 4,16145% (13/10/2025 r.) | GPW Benchmark (10/2025) |
| Limit LTV (standard / z zabezpieczeniem) | 80% / 90% | KNF – Rekomendacja S |
Ile musi zarabiać singiel, a ile para z dziećmi, aby spełnić wymogi banku?
Bank stosuje różne koszty życia zależne od wielkości gospodarstwa. Singiel ma niższy koszt modelowy niż para z dzieckiem, więc przy tej samej racie wymóg dochodowy dla singla jest niższy. Przykład: rata 3 160 zł (500 tys. zł, 30 lat, ~6,5%) wymaga dochodu ~7 900 zł przy DStI 40%. Jeśli bank przyjmie koszt życia singla 2 500 zł i brak innych zobowiązań – to zwykle wystarcza. Dla pary z dzieckiem koszt 4 500 zł uszczupla zapas, dlatego bank oczekuje wyższego dochodu albo dłuższego okresu spłaty.
| Profil gospodarstwa | Koszt życia – przykład | Uwagi |
|---|---|---|
| Singiel | ~2 300–2 800 zł/m-c | Normy wewnętrzne banków – przykład edukacyjny |
| Para | ~3 200–4 000 zł/m-c | Wrażliwe na miasto i styl życia |
| Para + 1 dziecko | ~4 200–5 000 zł/m-c | Wyższe koszty stałe i zmienne |
Jak forma zatrudnienia i staż dochodów (etat, B2B, JDG, kontrakt) zmieniają wymagany dochód?
Etat – zwykle wymagana ciągłość 3–6 miesięcy. B2B/JDG – najczęściej PIT za poprzedni rok + bieżąca KPiR i potwierdzenie ciągłości wpływów. Kontrakty/umowy cywilne – liczy się regularność i przewidywalność. Ta sama kwota brutto nie zawsze przekłada się na taki sam dochód „do zdolności”: elementy zmienne bank ogranicza. Dlatego przy B2B/JDG przygotuj dokumenty, zadbaj o stabilne przepływy i jasne wyciągi z rachunku głównego.
Studium przypadku: zobacz, jak myśli bank (krok po kroku)
- Dochód netto łącznie: 8 000 zł
- Koszt życia (model banku): 4 500 zł
- Karta kredytowa: limit 5 000 zł, ryczałt 5% = 250 zł
Dochód rozporządzalny = 8 000 − 4 500 − 250 = 3 250 zł
Rata testowa (500 tys. zł, 30 lat, stopa testowa ~9%): ~4 020 zł
Wynik: 3 250 zł < 4 020 zł → Brak zdolności.
- Zamknij kartę (−250 zł obciążenia) → dochód rozporządzalny 3 500 zł.
- Wydłuż okres do 30 lat i wybierz stałą stopę (niższy bufor; rata testowa orientacyjnie ~3 500–3 700 zł).
- Dodaj +5 p.p. wkładu własnego (niższe LTV) → niższa marża i niższa rata testowa.
Po tych krokach różnica działa na Twoją korzyść. Po decyzji wprowadzaj nadpłaty i skracaj okres.
→
– koszty życia
→
– raty i 5% limitów kart
→
= dochód rozporządzalny
→
test ratą z buforem
→
Twoja Zdolność Kredytowa ✓
Jak moje karty kredytowe i małe pożyczki blokują duży kredyt hipoteczny?
Bank dolicza do DStI pełne raty pożyczek i kart ratalnych, a limity kartowe obciąża ryczałtowo miesięcznie (np. 5% limitu – model edukacyjny). Debet działa analogicznie. Przykład: limit 20 000 zł → „wirtualna rata” ~1 000 zł, co w teście obniża zdolność podobnie jak realna pożyczka z ratą ~1 000 zł. Najszybsze działanie: zmniejsz limity lub zamknij karty, spłać drobne kredyty, uporządkuj budżet – DStI spada w tym samym miesiącu.
Jak legalnie zwiększyć dochód akceptowalny i przygotować wniosek, aby bezpiecznie przejść wymóg dochodowy?
Najpierw posprzątaj pasywa: obniż limity kart, zlikwiduj debet, skonsoliduj drobne pożyczki. Wybierz stałą stopę (bufor min. 2,5 p.p.) i 30 lat, aby obniżyć ratę testową. Podnieś wkład własny – niższe LTV często oznacza lepszą marżę. Wspólny wniosek ze stabilnym dochodem drugiej osoby podnosi akceptowany dochód. Po decyzji wprowadzaj nadpłaty i skracaj okres.
- Policz DStI – (rata obecna + 5% limitów kart + inne raty) / dochód netto ≤ 35–40%.
- Usuń limity – obniż lub zamknij karty i debet; bank liczy ryczałt od przyznanego limitu.
- Wydłuż okres – do 30 lat, aby obniżyć ratę testową i wymóg dochodu.
- Wybierz stałą stopę – niższy minimalny bufor (≥2,5 p.p.) ułatwia przejście testu.
- Podnieś wkład – niższe LTV, potencjalnie niższa marża i łatwiejsza akceptacja.
GPW Benchmark publikuje POLSTR i indeksy złożone od 02/06/2025 r.; instytucje finansowe przygotowują wdrożenia. Zgodnie z mapą drogową NGR/KNF, produkty oparte na POLSTR są planowane na I połowę 2026 r.
Checklista – krok po kroku
- Oblicz DStI z uwzględnieniem 5% limitów kart, cel: ≤ 35–40%.
- Sprawdź wskaźniki: NBP, GPW Benchmark (WIBOR/WIRON), UKNF (bufor), KNF (LTV) – zapis dat w formacie dd/mm/rrrr r.
- Usuń zbędne limity i spłać drobne zobowiązania – DStI spada w tym samym miesiącu.
- Skonfiguruj parametry: wyższy wkład, stała stopa, 30 lat, wspólny wniosek – obniżasz ratę testową i wymagany dochód.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Przy ~6,5% i 30 latach rata to ~3 160 zł; przy DStI 40% wymagany dochód ~7 900 zł netto, przy założeniu braku innych obciążeń.
Zwykle nie jako stały dochód do zdolności, bo świadczenie pokrywa koszty utrzymania dziecka, które bank już uwzględnia w kosztach.
Tak, jeśli pokażesz ciągłość 6–12 miesięcy i historię przedłużeń; bank oceni stabilność dochodu i perspektywę zatrudnienia.
Limit 20 000 zł bank liczy jako ~1 000 zł „wirtualnej raty” (5%), czyli porównywalnie z pożyczką o racie ~1 000 zł.
Bank stosuje niższy minimalny bufor (≥2,5 p.p.), więc rata testowa jest niższa i łatwiej zmieścić się w DStI.
Tak, nadpłata zmniejsza kapitał i łączny koszt odsetek; zyskujesz skrócenie okresu lub niższe przyszłe raty.
Najczęściej 12–24 miesiące z PIT za rok i bieżącą KPiR oraz potwierdzoną ciągłością wpływów na rachunek.
Słowniczek kluczowych pojęć (dla dociekliwych)
- DStI – udział wszystkich rat kredytowych (w tym ryczałtu od limitów kart) w dochodzie netto wnioskodawcy.
- LTV – relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości; im niższe LTV, tym mniejsze ryzyko i zwykle lepsze warunki.
- Bufor stóp procentowych – podwyższenie stopy w teście zdolności, które sprawdza odporność budżetu na wzrost rat.
- Rekomendacja S – wytyczne KNF dla banków w zakresie udzielania kredytów zabezpieczonych hipotecznie (m.in. LTV, ocena zdolności).
- WIBOR – referencyjna stopa rynku międzybankowego, używana w części portfela kredytów o zmiennym oprocentowaniu.
- WIRON – wskaźnik oparty o rzeczywiste transakcje depozytowe, rozwijany jako alternatywa dla stawek typu WIBOR.
Źródła
- NBP – Informacja po posiedzeniu RPP 07–08/10/2025 r., 08/10/2025 r., nbp.pl/rpp-08-10-2025
- GPW Benchmark – serwis stawek WIBOR/WIRON, 10/2025, gpwbenchmark.pl
- UKNF – Stanowisko ws. oceny zdolności kredytowej (bufor stóp), 07/02/2023 r., PDF
- KNF – Rekomendacja S (nowelizacja 06/2023) – LTV, ocena zdolności, PDF
Aktualizacja artykułu: 14 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną. Decyzje podejmujesz na własne ryzyko; treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
